פינוי בינוי 38ב

פינוי בינוי

תמ"א 38/2 ופינוי בינוי מתחמי

פינוי בינוי הוא למעשה פרויקט במסגרתו הורסים מבנה מגורים קיים ומקימים במקומו מבנה חדש, גדול יותר, בו ישוכנו הדיירים של המבנה הישן בנוסף לדיירים חדשים.בפועל בעלי הדירות מתחייבים להעביר ליזם את זכויותיהם במקרקעין באופן מלא או חלקי לצורך הריסת המבנה והקמת בניין חדש תחתיו בהתאם לתוכנית מוסכמת. עסקת פינוי בינוי היא עסקה מנצחת לכל הגורמים: הדיירים המקבלים דירה חדשה בבניין חדש, היזם/קבלן מקבל שטח אטרקטיבי באזורים מבוקשים והעירייה מקבלת בניינים ודיירים חדשים באזור מחודש.

עסקת פינוי בינוי אפשרית בשני אופנים:
1. תמ"א 38/2 - פינוי בינוי במסגרת המסלול המקוצר כפי שהוגדר בתכנית תמ"א 38 תיקון 2. במסגרת תיקון זה לתכנית תמ"א 38, במקרים מסוימים בהם אין כדאיות כלכלית בביצוע פרויקט תמ"א 38 רגיל. במסגרת הליך פינוי בינוי במסגרת תיקון 2 לתכנית תמ"א 38, הוצאת היתר בנייה אורכת כשנה בלבד לעומת 5 שנים בהליך פינוי בינוי רגיל.

2. פינוי בינוי במסגרת חוק פינוי בינוי - פינוי בינוי הוכרז ב-1998 כמדיניות רשמית של משרד השיכון והבינוי על מנת לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית במטרה להתמודד עם מרקמים עירוניים מתפוררים ומחסור בשטחים פתוחים. משרד הבינוי והשיכון הוא המכריז על מתחמי פינוי בינוי באמצעות צו הכרזה שתוקפו 6 שנים. לרוב פרויקט פינוי בינוי במתכונת זו אורך כ-5-10 שנים.

בשתי סוגי עסקאות הפינוי בינוי המפנה (הדייר) מקבל דירה חדשה לרוב מרווחת וגדולה יותר מדירתו הקיימת. כמובן שגודל הדירה אשר יקבל הדייר במסגרת עסקת פינוי בינוי תמורת דירתו הישנה יקבע במו"מ עם הקבלן בהתאם לשיקולי הכדאיות הכלכלית של הקבלן. מבחינת המפנים, עסקת פינוי בינוי זו תהיה פטורה ממס שבח למעט מקרים בהם לאותו בעלים שתי דירות ומעלה בפרויקט הפינוי בינוי. במקרה כזה תינתן הטבת המס רק על דירה אחת.


פעמים רבות פרויקטים של פינוי בינוי "נתקעים" בשל סרבנות של מיעוט מהדיירים לפרויקט. בשנת 2006 חוקקה הכנסת את חוק פינוי ובינוי פיצויים על מנת להתגבר על עיכובים בפרויקטי פינוי בינוי הנגרמים ע"י מספר מצומצם של דיירים סרבנים. ע"פ החוק היה הרוב הנדרש לביצוע פרויקט פינוי בינוי 80% מכלל בעלי הזכויות במקרקעין אולם ב-2010 עבר תיקון לחוק בקריאה שנייה ושלישית הקובע כי הרוב הנדרש לביצוע הפרויקט הוא 67% כאשר במקרים של חוסר הסכמה מלאה יתערבו שמאי פינוי בינוי מוסמכים במטרה למנוע הגעה לבתי משפט.

סירוב של בעל דירה שהינו סירוב בלתי סביר או המתנה את הסכמתו בתנאים שאינם סבירים יהיה אחרי ע"פ חוקי הפינוי בינוי / פינוי פיצוי לנזק שנגרם לשאר בעלי הדירות עקב ביטול העסקה בשל סירובו. למעשה לדיירי הדירות שכן הסכימו לפרויקט הפינוי בינוי יש עילת תביעת נזקין כספית.

עד כה הוכרזו כ-85 מתחמים בישראל כמתחמי פינוי בינוי ופרויקטים בודדים בלבד הושלמו.


קבוצת בוקרה מבצעת פרויקטים של פינוי בינוי. בפרויקטים אלו זוכים הדיירים לקבל דירה מרווחת וחדשה בניין חדש לגמרי ולמעשה בהטבה כספית של מאות אלפי שקלים. גודל הדירה החדשה יהיה מינימום גודל הדירה הנוכחית במקרה של מגרשים קטנים אולם ברוב המקרים יקבלו הדיירים את גודל דירתם הקודמת בתוספת חדר, מ"מד, חניות בטאבו ומרפסת נוספים במסגרת עסקת הפינוי בינוי.


מתחמי פינוי בינוי שהוכרזו בישראל
עוד על פינוי בינוי במסגרת המסלול המהיר

http://www.moch.gov.il/shikum_vehitchadshut/hitchadshut_ironit/Pages/mithamey_pinuy_binuy.aspx?PN=1

תמ"א 38/2 –פינוי בינוי מהיר במסגרת פרויקט תמ"א 38

תיקון 2 לתוכנית המתאר הארצית להתגוננות בפני רעידות אדמה – תמ"א 38 מאפשר לבצע פרויקט פינוי בינוי בהליך מקוצר. במסגרת תיקון זה בניינים העומדים בתנאים לביצוע פרויקט תמ"א 38 כלומר בניינים שנבנו לפני 01/01/1981 והם בעלי יותר משתי קומות יכולים לבצע פרויקט של פינוי בינוי במקום פרויקט תמ"א 38. משמע הריסת הבניין ובנייתו מחדש בהתאם לתקנים ההנדסיים המחמירים ביותר למניעת קריסה בזמן רעידת אדמה.
תיקון 2 לתוכנית תמ"א 38 מחייב להוסיף במבנה החדש שיוקם לאחר הריסת המבנה הישן את האלמנטים הבאים: מקומות חניה לכלל הדיירים, לובי, מפלסים אחידים וממ"ד לכל הדירות.
התיקון מאפשר לחזק מבנים שכיום אינם משתלמים לחיזוק במסגרת פרויקט תמ"א 38 רגיל אם בשל גובהם הנמוך או בשל הליך שיפוץ יקר הדרוש בבניין. הליך זה מקל על הדיירים גם בגלל שאין צורך להמשיך לגור בבניין בעת השיפוץ כפי שנדרש בפרויקט תמ"א 38 רגיל.

המחוקק מעודד את ביצוע פרויקט התמ"א 38 במסגרת תיקון 2 מכיוון שישנה תמימות דעים בין המהנדסים הפעילים בתחום כי הקמת מבנה מחדש תמיד עדיפה על פני חיזוק מבנה ישן.

ע"פ תיקון מספר 2 לתוכנית התמ"א 38 במקרה של פינוי בינוי מכוח התיקון נדרש הקבלן להקים את המבנה מחדש ולא רק לחזקו ולשפצו ומכאן שהבחירה באופציה של פינוי בינוי במסגרת פרויקט תמ"א 38 תלויה בתוכנית העירונית ובמיקום הנכס. סף המינימום לכדאיות פרויקט פינוי בינוי מכוח תיקון 2 לתוכנית התמ"א 38 באזורי הביקוש הוא 2.5-3 דירות חדשות על כל דירה קיימת בבניין וכל זאת כמובן בכפוף למצב שוק הדיור בישראל.

היתרון הגדול של תיקון מספר 2 לתוכנית התמ"א 38 הוא קיצור ההליכים לעומת פרויקט פינוי בינוי במסלול פינוי בינוי רגיל. אם בפרויקט פינוי בינוי רגיל הוצאת היתר בנייה אורכת כ-5 שנים בממוצע, הרי שהוצאת היתר בנייה בביצוע פינוי בינוי מכוח תיקון 2 לתוכנית התמ"א 38 אורך כשנה בלבד.
התיקון מאפשר הטבות מס והטבות תכנוניות שאינן מתקבלות כיום בפרויקט פינוי בינוי רגיל. כמו כן תוספת הדירות החדשות קטן בהרבה וכמות הדיירים הנדרשים להסכמה קטנה משמעותית מפרויקט פינוי בינוי רגיל החולש לרוב על מאות יחידות דיור.
תיקון 2 לתוכנת התמ"א 38 מאפשר הוספת יחידות דיור רבות באזורי הביקוש מכיוון שכמות הדירות החדשות גדול משמעותית מפרויקט תמ"א 38 רגיל. התיקון מסייע בפתרון מצוקת הדיור בייחוד באזורים הצפופים ביותר בישראל.

הדיירים המבצעים פרויקט תמ"א 38 במסגרת תיקון 2 של התוכנית במתכונת פינוי בינוי נהנים מהאלמנטים הבאים:
- עליית ערך של כ-50% מערך דירתם
- בניין חדש וחדיש עם מקומות חנייה וממדים לכלל הדיירים
- דיור חלופי במשך תקופת הפרויקט ואינם נדרשים לחיות באתר בנייה עד לסיומו

תמ"א 38 או פינוי בינוי? תמ"א 38 ופינוי בינוי!

מאת: עו"ד ארז בוקרה
התחרות המוצגת בין תכנית המתאר הארצית למיגון מפני רעידות אדמה – תמ"א 38 לבין מדיניות הפינוי בינוי בתקשורת מחטיאה במובן מסוים את ההוויה של ההתחדשות העירונית, המכוונת ליצירת מרקם עירוני מתחדש, חי ועדכני על בסיס הקיים.
שלוש התחומים המרכיבים את ההתחדשות העירונית – תמ"א 38, פינוי בינוי ושימור מבנים הנם תחומים המשתלבים יחדיו בהרמוניה, שילוב זה יוכל לתת את המענה ליצירת מרקם עירוני מתחדש במרכזי הערים הותיקות.

להלן פירוט קצר על השיטות השונות המרכיבות את ההתחדשות העירונית:
תכנית תמ"א 38 - תכנית המתאר הארצית למיגון בפני רעידות אדמה אשר אושרה בשנת 2005, חלה על כ-92 אלף בניינים אשר נבנו לפני ה-01/01/1980 למעט יוצאי הדופן הבאים: בניינים שאינם מאוכלסים דרך קבע, בניינים בגובה של עד שתי קומות ובשטח של עד 400 מ"ר ובניינים לגביהם הוצא צו הריסה סופי. התכנית נועדה בראש ובראשונה להצלת חיי אדם בשעת רעידת אדמה ולשפר את מיגון העורף בישראל. עד כה הושלמו רק כמה עשרות בודדות של פרויקטים וכ-200 בניינים נמצאיםבהליך אישור. פרויקט תמ"א 38 מתחיל כיוזמה של דיירים או כהיענות לפניה של יזם.
ישנם מבנים רבים העונים להגדרות תמ"א 38 אולם אינם עומדים בהגדרה של כדאיות כלכלית לביצוע הפרויקט וזאת בשל קיום חנויות בקומת הקרקע, שטח מגרש קטן, היעד חניות, סביבה בעיתית וכו'
פינוי בינוי- מתחם פינוי בינוי הוא מקבץ מבנים או/ו שטחים שנועדו להריסה ובנייה מחודשת. כיום מכריז משרד הבינוי והשיכון על השטח כעל מתחם פינוי בינוי באמצעות צו הכרזה, שתוקפו עד שש שנים. תכנית פינוי בינוי עושה שימוש יעיל יותר בקרקע ומאפשרת יצירת עתודות מגורים תוך שמירה על שטחים ירוקים בעיר ושיפור תדמית העיר. חוק פינוי ובינוי (פיצויים) 2006 נחקק במטרה למגר התנגדויות של דיירים בודדים במתחמים בהם יש רוב גורף -67%- לפרויקט פינוי בינוי. בד"כ התנגדויות דיירים בודדים נובעות מהרצון של דיירים בודדים לזכות בתנאים מועדפים, במקרה כזה החוק מאפשר לדיירים המסכימים לתבוע את הדיירים המתנגדים על סכום הנזק הנוצר להם מאי קיום או עיכוב פרויקט הפינוי בינוי.
עד כה הושלמו רק מספר בודד של מתחמי פינוי בינוי וכמה עשרות נמצאים בהליך אישור.
שימור מבנים - הריסת מבנה הגימנסיה הרצליה בתל אביב הוביל להקמת המועצה לשימור מבנים ואתרי התיישבות. מאז שנת 2000 החל מנהל מקרקעי ישראל בפרויקט להכרזת כלל המבנים לשימור ברחבי הארץ. ב-2009 נקבעה פסיקה תקדימית בחיפה על פיה גורם אשר יהרוס מבנה לשימור יחויב לבנות את אותו מבנה בדיוק מחדש.
יש לזכור כי המפתח להצלחת הפרויקט מבחינת היזם הינו הכדאיות הכלכלית כיון שעליו מוטלת אחריות סיום הפרויקט, במקרים בהם יש כדאיות כלכלית בתמ"א 38 והן בפינוי בינוי כמובן שישנה עדיפות הן מבחינת היזם והן מבחינת הדיירים לפינוי בינוי.
פרויקט פינוי בינוי דורש הון עצמי וסיכון גדול יותר של פי 4 יותר מפרויקט תמ"א 38 ולכן עניין זה כמובן תלוי ביזם ובהונו.

אם כן אלו שלושת הדרכים העיקריות לביצוע התחדשות עירונית, אולם שיטה אחת אינה באה ואינה אמורה להחליף שיטה אחרת מהסיבה הפשוטה שהתפתחות הישובים בישראל גררה בנייה מתקופות שונות באותם אזורים. לא נדיר לראות רחובות בישראל בהם ישנם מבנים לשימור מראשית ימי הישוב, בניינים מטים ליפול משנות ה-40 וה-50 ובניינים משנות ה-60 וה-70 המתאימים לביצוע תמ"א 38 לצד מבנים חדשים לגמרי. אותו מרקם עירוני מעורב דורש לרוב את הפעלת כלל השיטות לביצוע התחדשות עירונית של האזור כולו.
בעוד שמתחמי פינוי בינוי קלאסיים הם אותן רכבות בניינים בני 2 קומות הבנויים על שטחים גדולים יחסית ואשר נמצאים לרוב במעגל החיצוני של הערים, הרי שבמרכזי הערים ניתן למצוא ברחוב אחד בניינים המתאימים לביצוע תמ"א 38 רגיל או תמ"א 38/2 (פינוי בינוי במסגרת המסלול המהיר), בניינים חדשים וגושי בניינים ישנים מאוד המתאימים לביצוע פינוי בינוי ומבנים אחדים המוגדרים כמבנים לשימור.

מן הראוי כי המדיניות בישראל תכוון לקידום כלל השיטות באופן שווה ללא הזנחה של תחום אחד על פני האחר מכיוון שאין דרך אחת לביצוע התחדשות עירונית במרכזי הערים, מתן מענה למיגון התושבים מפני רעידות אדמה ומימוש שטחי הקרקע המתמעטים בישראל.

יוצא איפה שכל בניין ובניין בהתאם למאפיינים הפיזיים והמשפטיים הספציפיים לגביו מתאים למימוש התחדשות עירונית בדרך אחרת.

עיקרי חוק המקרקעין התשס"ח 2008

חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה
חוק המקרקעין התשס"ח 2008 הדן בחיזוק מבנים משותפים מפני רעידות אדמה התקבל בכנסת ישראל במהלך חודש ינואר 2008. החוק דן במימוש הוראות תמ"א 38 ומגדיר את נושא ביצוע העבודות ברכוש המשותף. במסגרת החוק נקבעו בפעם הראשונה התנאים המאפשרים למפקח על מרשם המקרקעין לאשר את תוספות הבנייה לדירות בבניין בו מבוצע פרויקט תמ"א 38 גם אם לא התקבלה הסכמת כלל הדיירים ובלבד שהתקבלה בקשה למימוש הפרויקט מידי 2/3 מבעלי הדירות בבניין ושניתנה לשאר בעלי הדירות ההזדמנות לטעון את טענותיהם בפני המפקח על מרשם המקרקעין.

במסגרת הסמכות שניתנה בידי המפקח על מרשם המקרקעין הוגדר תנאי נוסף הקובע כי האפשרות לאישור תוספות הבנייה במסגרת פרויקט תמ"א 38 בהסתמך על הסכמת 2/3 מבעלי הדירות תותנה בכך שהיקף העבודה המבוקש ע"פ היתר הבנייה אינו עולה על שטח של 1/3 מכלל שטחו הבנוי של הבית המשותף וכי מספר הדירות המיועדות להתווסף לבניין אינו עולה על 1/3 מכלל הדירות הקיימות בבניין.
החוק החדש מוסיף סמכויות למפקח על מרשם המקרקעין להתנות את ביצוע העבודות במסגרת פרויקט התמ"א 38 בתנאים שונים ולקבוע הוראות שונות בנושא סדרי הרישום בלשכת רישום המקרקעין. כמו כן החוק מאפשר למפקח למנות רו"ח או עו"ד שאינו בעל רכוש בבניין למטרת ביצוע התקשרות עם גורמים מתאימים בשם בעלי הדירות בבניין לצורך בניית הדירות החדשות הנוספות בבניין במסגרת פרויקט התמ"א 38 והעברת הזכויות בהן.
הוראות אלו מבטיחות כי במידה ויאושר תוספות של דירות בבניין משותף במסגרת פרויקט תמ"א 38, יהיו תוספות אלו רכושם של כלל בעלי הדירות בבניין כולל בעלי הדירות שהתנגדו לביצוע פרויקט התמ"א 38.
החוק החדש כולל גם את הסדרת רישום הדירות שנבנו לפני ה-01/01/1980 שבמקרים רבות לא נעשה בצורה מקצועית. החוק מאפשר את תיקון רישום זכויות הבעלים בלשכות רישום המקרקעין על חשבון הקבלן המבצע את פרויקט התמ"א 38 בבית המשותף.
במידה ופרויקט התמ"א 38 בבניין מצריך תוספות בנייה חורגות עדיין יש צורך בהסכמה מלאה של בעלי הדירות בבניין.

http://www.bookra.co.il/rec/196-%D7%A2%D7%99%D7%A7%D7%A8%D7%99-%D7%97%D7%95%D7%A7-%D7%94%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%D7%9F-%D7%94%D7%AA%D7%A9%D7%A1%D7%97-2008-

איך בוחרים עורך דין לליווי עסקת תמ"א 38?


בניינכם עומד בהגדרות הבניינים המתאימים לביצוע פרויקט תמ"א 38, החלטתם להניע פרויקט מסוג זה, התכנסתם, דנתם, קיבלתם הצעות, החלטתם החלטות, בחרתם קבלן והנה אתם מוכנים לחתום על הסכם תמ"א 38. הגיע הזמן לבחור עורך דין לניהול מו"מ מול הקבלן ועריכת הסכם מחייב בפרויקט התמ"א 38. מרבית החברות הרציניות העוסקות בתחום התמ"א 38 ממנות לדיירי הבניין שירות משפטי של עורך דין אשר ילווה את הבניין במהלך ההסכם. הטבה זו יכולה להגיע עד לסכום של כ-30,000 ₪. ההטבה ניתנת בשלב הכניסה להסכם בלעדיות עם קבלן התמ"א 38 כאשר במידה ולא יגיעו בסופו של דבר הדיירים להסכם עם הקבלן הרי שיצטרכו לשלם כסכום של 5000-10,000 ₪ מכיסם לעו"ד שליווה את המו"מ. לרוב סכום זה אינו משולם ע"י הדיירים מכיוון שחתימת הסכם הבלעדיות עם קבלן התמ"א 38 מתבצעת לאחר שמרבית תנאי העסקה נידונו וסוכמו עם הקבלן ולאחר שהוצגו תכניות לביצוע הפרויקט המקובלת על כלל הדיירים. בדומה לבחירת יזם /קבלן לפרויקט התמ"א 38, גם בחירת עו"ד מתאים צריכה להתבצע בכפוף לשיקולים של מקצועיות וניסיון עורך הדין בתחום ככל שיבחר עורך דין מקצועי, אמין ומנוסה יותר הרי ששלב החתימה על ההסכם יתנהל בצורה מקצועית, יעליה וקלה יותר.

איךבוחריםאתעורך/תהדיןהמתאימים ביותרלעסקתתמ"א 38?

1. תמ"א 38 הינו תחום חדש יחסית ובשל מיעוט הפרויקטים שיצאו עד כה לפועל, למעשה ישנם מעט מאוד עורכי דין בישראל שהנם בעלי ניסיון מעשי בליווי פרויקטים מסוג זה. לפני בחירת עו"ד שילווה אתכם בעסקה כדאי מאוד לערוך סקר שוק ולבדוק בנוסף למקצועיות ואמינות גם ניסיון מעשי בפועל בליווי פרויקט תמ"א 38 בו הדגשים המשפטים שונים מהדגשים בעסקת נדל"ן רגילה.

2. חלק מעורכי הדין העוסקים בתחום התמ"א 38 עובדים בצמוד ליזמי תמ"א 38 מסוימים ולכן כדאי לבחון היטב את קשריו העסקיים של עורך הדין בכדי למנוע מצב בו למרות שמרבית הנושאים הוסכמו על ידי הקבלן ובעלי הדירות בבניין המיועד לעבור פרויקט תמ"א 38, המו"מ מתארך יתר על המידה או יושפע משיקולים זרים.

3. על בעלי הדירות בניין לוודא כי המו"מ המתנהל עם עורך הדין המיועד ללוות את עסקת התמ"א 38 הוא לגבי ליווי עסקת התמ"א כולה, החל משלב חתימת החוזה ועד להשלמת הפרויקט כולו.

4. על הדיירים לוודא כי החוזה אותו יערוך העורך דין שיבחר ללוות את פרויקט התמ"א 38 יכלול בצורה מפורטת את הזכויות והחובות של שני הצדדים, את פירוט שלבי העבודה והמועדים השונים לקיומם, קבועת סנקציות במקרה של אי עמידה בהתחייבויות ובמועדים, את מסגרת שעות העבודה בפרויקט התמ"א 38 ואת הערבויות אשר יעמיד הקבלן לסיום הפרויקט.

ניסיונו של עורך הדין שיבחר ללוות את עסקת התמ"א 38 יהווה גורם חשוב במהלך הפרויקט מכיוון שישנם הוראות סותרות שונות המתקבלות ע"י גופי הממשל והגורמים הפיננסים המלווים בעיקר בשל בתוליות תחום התמ"א 38 והמצריכים בנוסף למקצועיות גם גמישות רבה של הגורמים העוסקים בתחום. במידה ועורך הדין הנבחר אינו מנוסה בפועל בפרויקטי תמ"א 38 עלולים להיווצר עיכובים רבים במצבים בהם מתקבלות בקשות מיוחדות ע"י הרשויות או הבנקים. לדוגמא: לעיתים קרובות מבקשים הבנקים המלווים את עסקת התמ"א 38, ייפוי כוח כללי לביצוע כלל הפעולות מאת בעלי הדירות בבניין עובר פרויקט תמ"א 38. אולם בעת צורך לבצע פעולה מסוימת ספציפית עלול הבנק לבקש חתימות נוספות של דיירים לגבי פעולות אשר כבר הוגדרו בהסכם ייפוי הכוח הכללי כצעד המשקף משנה זהירות מצד הבנקים שגם הם אינם מנוסים מספיק בתחום התמ"א 38.

עו"ד ארז בוקרה כותב כל המאמרים
http://www.bookra.co.il/rec/224-%D7%90%D7%99%D7%9A-%D7%91%D7%95%D7%97%D7%A8%D7%99%D7%9D-%D7%A2%D7%95%D7%A8%D7%9A-%D7%93%D7%99%D7%9F-%D7%9C%D7%9C%D7%99%D7%95%D7%95%D7%99-%D7%A2%D7%A1%D7%A7%D7%AA-%D7%AA%D7%9E%D7%90-38


http://www.moch.gov.il/shikum_vehitchadshut/hitchadshut_ironit/Pages/mithamey_pinuy_binuy.aspx?PN=1

http://www.moch.gov.il/RASHAM_HAKABLANIM/Pages/pinkas_hakablanim.aspx


פנקס הקבלנים
כאן תבדקו אם הקבלן שלכם רשום או לא