עד שנות ה90, הקבלן המבצע היה המלך..ואז באה חקיקה נגד עסקאות הקומבינציה
פעם, לפחות 40% מהעסקאות נעשו בקומבינציה. קבלן ואזרח בעל קרקע נפגשים ומחליטים לעשות פרוייקט. הקבלן יבנה, האזרח יתן את הקרקע, ושניהם יחלקו בדירות. זה היה נפלא, וייצר שכבה רחבה של קבלנים בינוניים וקטנים עשירים, ובמקביל העשיר את בעלי הנכסים. קראו לזה פיזור ההון. ואז האוצר התעצבן! למה? כי המס בקומבינציה, משולם רק במכירת הדירות, כלומר צריכים לחכות..והאוצר רעב, אז חוקקו חוקים נגד העסקאות, כשהעיקרון- מיסוי בשלבים הראשונים של העסקה, שזה בדרך כלל, שנים לפני הבנייה (הקבלן מגישתכניות רק אחרי החתימה) וזה מה שדפק את העסק! כי כדי לממן את המס המוקדם נדרש כסף גדול, וכאן נכנסים מסלולי הלווי הבנקאי היקרים, או היזם המממן (שלא באמת מממן, אלא יש לו קשרים לקבל מימון בנקאי/ ציבורי). כך או כך מדובר בשכבת מעטפת לעסקת הבנייה שגוזרת לעצמה עוד כ30% על ההון, מה שמעלה את מחיר הדירות אוטומטית בכ 40%. התוצאה- עיסקאות הקומבינציה, שהיו מכשיר עיקרי להתחדשות עירונית, דרך עיסקות קטנות ובינוניות ,שלא מעניינות תיזמים הגדולים, לא מתבצעות,(כלומר- המס לא מגיע בכלל לאוצר) פיזור ההון נעצר, והיזמים הגדולים גוזרים את הקופון על חשבון הקבלן המבצע והאזרח בעל הנכס. וכך במקום שכבה של עמה עשרות אלפי קבלנים מבצעים שמתעשרים, יש לנו יזמי ענק שמתעשרים בלי שיידעו איך דופקים מסמר. אז מה לעשות: לשחרר חסמים בעיסקאות קומבינציה קטנות ובינוניות של עד 8 דירות, הרווח יהיה בבניה בשכונות בלב הערים, התחדשות עירונית) ואירועי מס שאמנם נידחים, אבל אחרת לא מתרחשים כלל. חלם זה כאן!
מחירי הדירות ירדו גם אם ליזמים "אין אפשרות להוזיל". הם יפשטו רגל
כי יאלצו למכור במחיר נמוך, כי השוק יוצף בדירות יד שניה של משקיעים שימכרו בזול. בפעם הבאה שהם קונים קרקע, היזמים כבר לא יציעו הצעות מחיר מטורפות כמו היום. ולצעירים כדאי לחכות ולא לקנות, כפי שהוכח בסרטון "לקנות דירה או לחכות"
אינדקס
